Este o situație întâlnită în numeroase blocuri din Germania și provoacă de ani întregi dispute între locatari, proprietari și administratori. Unii consideră că există un argument evident pentru o anumită regulă aplicată pe timpul nopții, în timp ce alții refuză să o respecte. Problema a ajuns inclusiv în fața instanțelor germane, iar hotărârile pronunțate arată că răspunsul nu este atât de simplu pe cât pare.
Trebuie încuiată noaptea ușa blocului?
Este vorba despre încuierea ușii principale de la intrarea în bloc. Pentru mulți locatari, explicația este simplă: o ușă încuiată oferă protecție suplimentară împotriva hoților și împiedică persoanele străine să intre în clădire. În unele imobile, regulamentul prevede chiar anumite ore la care ușa trebuie încuiată. Numai că această măsură de securitate intră în conflict cu o altă obligație esențială, iar aici începe adevărata problemă juridică.
Problema apare în blocurile în care ușa principală poate fi deschisă din interior numai cu cheia. Tribunalul Regional din Frankfurt am Main a decis într-un caz privind o asociație de proprietari că obligativitatea încuierii ușii între orele 22.00 și 6.00 nu corespunde unei administrări corespunzătoare. Motivul invocat de judecători este extrem de serios: în caz de incendiu sau altă urgență, locatarii și vizitatorii trebuie să poată părăsi rapid clădirea.
Instanța a explicat că, într-o situație de panică, nu poate exista garanția că fiecare persoană care încearcă să fugă are cheia asupra sa. O ușă încuiată reduce astfel considerabil posibilitatea de evacuare și, potrivit formulării judecătorilor, „se poate dovedi un obstacol mortal”. În procesul respectiv, proprietarii hotărâseră prin vot încuierea ușii pe timpul nopții, însă Tribunalul Regional din Frankfurt a anulat decizia, prin hotărârea din 12 mai 2015, dosar 2-13 S 127/12.
Vezi și: Chirii înghețate în Germania, petiție națională: „Tot mai mulți chiriași vor fi forțați să plece”
Instanțele nu au decis întotdeauna la fel
Situația juridică nu este însă identică în toate cazurile. Judecătoria din Hanovra a decis, într-o hotărâre din 20 martie 2007, că un contract de închiriere sau regulamentul imobilului poate prevedea încuierea ușii în timpul nopții din motive de securitate. Instanța a analizat conflictul dintre două interese legitime: protejarea locatarilor împotriva accesului neautorizat, spargerilor și agresiunilor, respectiv menținerea unor căi rapide de evacuare și acces pentru serviciile de salvare.
Deutscher Mieterbund subliniază tocmai această lipsă a unei reguli uniforme: nu există o dispoziție legală generală potrivit căreia ușa unui bloc trebuie încuiată noaptea, iar instanțele au pronunțat hotărâri diferite. Tribunalul Regional din Köln a acceptat, de exemplu, o prevedere privind încuierea ușii seara, în timp ce instanțele din Frankfurt și Köln au considerat în alte cauze că protejarea căilor de evacuare se opune unei asemenea obligații.
Soluția care împacă protecția împotriva hoților cu evacuarea
Există însă o variantă care poate elimina conflictul dintre cele două riscuri. Un sistem de închidere tip „panică” permite ca ușa să fie asigurată împotriva accesului din exterior, dar să poată fi deschisă imediat din interior, fără cheie. Pompierii din Frankfurt recomandă explicit ca ușa să nu fie încuiată într-un mod care împiedică evacuarea și indică drept soluții un asemenea sistem sau un cilindru cu buton care poate fi acționat din interior fără cheie, scrie t-online.
Recomandarea pompierilor pornește de la scenariul cel mai periculos: dacă fumul pătrunde pe casa scării, locatarii care ajung la parter trebuie să poată ieși imediat. O ușă pentru care trebuie căutată cheia poate bloca evacuarea exact în momentul critic. Din acest motiv, problema nu este dacă ușa de la intrare trebuie să rămână pur și simplu deschisă, ci dacă mecanismul instalat permite ieșirea rapidă din clădire în orice moment, inclusiv atunci când accesul din exterior este securizat.