O fereastră nouă, o centrală modernizată sau un lift în clădire pot schimba confortul unei locuințe, dar pot schimba și suma pe care chiriașul o plătește în fiecare lună. În Germania, proprietarul poate majora chiria după anumite lucrări de modernizare, însă nu poate transfera pur și simplu toate cheltuielile în factura chiriașului. Există reguli precise privind ceea ce poate fi pus la calcul, ceea ce trebuie scăzut și cât poate crește efectiv chiria. Iar în anumite situații există limite clare pe metru pătrat, care pot reduce semnificativ suma cerută de proprietar. O expertă în drept explică ce trebuie să știe chiriașii înainte să accepte o majorare după lucrările de modernizare.
Reparația nu este același lucru cu modernizarea
O reparație are rolul de a readuce ceva la starea inițială. De exemplu, dacă un acoperiș este deteriorat și trebuie reparat pentru că nu mai este etanș, costul îi revine proprietarului și nu poate fi folosit pentru justificarea unei majorări a chiriei. Nu orice îmbunătățire a unei locuințe poate fi însă considerată automat modernizare.
Proprietarul poate transfera către chiriaș costurile unor lucrări care reduc consumul de energie sau de apă, îmbunătățesc în mod durabil posibilitatea de utilizare a locuinței, de exemplu prin instalarea unui lift sau prin îmbunătățirea unui balcon, ori duc la o îmbunătățire durabilă a condițiilor de locuire. Același lucru este valabil pentru anumite lucrări impuse prin lege.
Ce costuri pot fi luate în calcul
Nu orice sumă plătită de proprietar pentru o clădire poate ajunge în calculul majorării chiriei. Sunt eligibile costurile efective ale modernizării, cum ar fi facturile firmelor de construcții, după scăderea eventualelor reduceri. Pot fi luate în calcul și anumite costuri auxiliare ale lucrărilor, precum montarea schelelor, lucrările de curățenie sau onorariile arhitectului, dacă prezența acestuia a fost într-adevăr necesară pentru realizarea lucrărilor.
În schimb, partea care reprezintă o reparație necesară oricum trebuie eliminată din calcul. Dacă ferestrele vechi erau deja atât de uzate încât proprietarul ar fi trebuit să le înlocuiască la un moment dat, această componentă nu poate fi tratată drept cost de modernizare. Valoarea care trebuie scăzută depinde de vechimea și gradul de uzură al elementului înlocuit.
Banii primiți de la stat trebuie scăzuți
Un alt element important îl reprezintă finanțările publice. Dacă proprietarul primește o subvenție de la stat pentru modernizare, suma respectivă trebuie scăzută. Chiriașul poate suporta prin majorarea chiriei doar partea din costuri pe care proprietarul a plătit-o efectiv din propriile fonduri.
Citiți și: Termen limită pentru chiriașii din Germania. Aceste dispozitive trebuie să dispară din locuințe până la sfârșitul anului
Nici costurile de finanțare nu pot fi transferate pur și simplu în majorarea chiriei. Dobânzile la creditele contractate pentru lucrări nu intră în calcul în forma prezentată de expertă. Dacă proprietarul beneficiază de un împrumut de stat avantajos, majorarea chiriei trebuie redusă cu avantajul anual rezultat din dobânda mai mică. De asemenea, pierderile de chirie rezultate din reducerile acordate chiriașilor pe perioada lucrărilor nu pot fi incluse în costurile de modernizare transferate acestora.
Dacă sunt modernizate mai multe apartamente, proprietarul trebuie să distribuie costurile în mod echitabil între acestea. Fiecare apartament are propria sa parte din costuri. Proprietarul poate adăuga anual 8% din aceste costuri la chiria de bază (excluzând utilitățile).
Proprietarul poate majora chiria fără o limită. În decurs de șase ani, creșterea lunară rezultată din modernizări este plafonată la 3 euro pe metru pătrat. Dacă chiria de bază era înainte de modernizare mai mică de 7 euro pe metru pătrat, plafonul este mai mic: maximum 2 euro pe metru pătrat. Limita este legată, așadar, de suprafața locuinței și de nivelul chiriei inițiale, nu pur și simplu de valoarea totală a lucrărilor efectuate.
Pentru un apartament de 70 de metri pătrați, plafonul obișnuit ar fi de 210 euro în plus pe lună, calculat cu 3 euro pe metru pătrat. Dacă chiria de bază era sub 7 euro pe metru pătrat, limita ar fi de 140 de euro pe lună, calculată cu 2 euro pe metru pătrat.
Reguli speciale când este schimbat sistemul de încălzire
Pentru modernizarea sistemului de încălzire există reguli speciale. În anumite condiții, dacă noul sistem de încălzire este eligibil în principiu pentru sprijin financiar de la stat și sunt utilizate aceste fonduri, proprietarul poate calcula anual 10% din costurile eligibile.
La calculul de 10%, pentru economiile rezultate din faptul că anumite reparații nu mai sunt necesare, se scad în mod forfetar 15% din costuri, existând însă și excepții. În plus, pentru modernizarea sistemului de încălzire există un plafon distinct: majorarea chiriei poate ajunge la cel mult 50 de cenți pe metru pătrat pe lună în decursul perioadei de șase ani.
Proprietarul trebuie să anunțe lucrările din timp
În principiu, proprietarul trebuie să anunțe modernizarea cu cel puțin trei luni înainte de începerea lucrărilor. Potrivit explicațiilor expertei, notificarea poate fi transmisă și prin e-mail.
Chiriașul trebuie să primească informații despre lucrările planificate, momentul începerii și durata estimată a acestora. Proprietarul trebuie să indice, în principiu, și majorarea estimată a chiriei, precum și viitoarele costuri auxiliare care sunt de așteptat. În notificare ar trebui să fie explicat și în ce condiții și până când chiriașul poate invoca motive de dificultate deosebită.
Dacă majorarea chiriei nu poate fi suportată din punct de vedere financiar, chiriașul poate invoca o situație de dificultate. Motivele trebuie comunicate până la sfârșitul lunii următoare celei în care a fost primită notificarea privind modernizarea.
Într-o asemenea situație sunt puse în balanță interesele chiriașului și cele ale proprietarului. Un motiv financiar invocat la timp și considerat justificat poate duce la situația în care chiriașul să nu fie obligat să suporte integral sau chiar să nu fie obligat să suporte deloc majorarea rezultată din modernizare. Pot exista și alte motive de dificultate, inclusiv situații în care lucrările în sine reprezintă o povară considerată nerezonabilă pentru chiriaș.
Când începe efectiv noua chirie
Majorarea chiriei intervine după finalizarea modernizării. Proprietarul trebuie să prezinte și să explice într-un mod verificabil costurile efective care au stat la baza noii chirii.
Majorarea devine datorată începând cu prima zi a celei de-a treia luni după primirea notificării privind majorarea. De exemplu, dacă declarația privind majorarea este primită în luna mai, noua chirie este datorată începând din august.
Există însă o regulă importantă în cazul în care proprietarul nu a respectat obligația de a anunța corect și la timp lucrările. În această situație, momentul de la care se aplică majorarea se poate decala cu șase luni. Același lucru este valabil dacă majorarea efectivă este cu peste 10% mai mare decât suma estimată în notificarea transmisă înainte de începerea lucrărilor.