Subînchirierea locuinței în Germania – Dacă plecați pentru o perioadă de timp sau doriți să reduceți costurile de trai, subînchirierea apartamentului poate părea o opțiune atrăgătoare. Dar sunt multe lucruri pe care trebuie să le luați în considerare. Vă explicăm în continuare ce trebuie să știți.
► Plecarea definitivă din Germania – Pașii necesari pentru a evita problemele
Subînchirierea locuinței în Germania – Ce este
Un aranjament de subînchiriere este atunci când unui sublocatar i se permite să folosească apartamentul chiriașului principal, sau o parte din acesta, în schimbul unei plăți.
Să aveți vizitatori în locuința dumneavoastră, chiar și pentru o perioadă de până la șase săptămâni, nu este considerată subînchiriere și nu trebuie să vă informați proprietarul. Dar fiți atenți: dacă vizitatorul începe să plătească chirie, această situație devine un aranjament de subînchiriere și dacă vizitatorul stă mai mult de șase săptămâni la rând, aveți datoria să vă informați proprietarul.
Dacă membrii apropiați ai familiei, cum ar fi părinții, copiii, partenerii sau soții se mută cu dvs., acest lucru nu este un aranjament de subînchiriere și este considerat parte a utilizării normale a proprietății închiriate.
Cu toate acestea, ar trebui să vă informați proprietarul cu privire la o astfel de schimbare a circumstanțelor, nu în ultimul rând pentru că la un moment dat noua persoană care locuiește în apartamentul dvs. va trebui se înregistreze la autoritățile locale.
Trebuie să-i spun proprietarului?
Da. Indiferent dacă doar subînchiriați o cameră sau întregul apartament, trebuie să vă informați proprietarul și, în cele mai multe cazuri, sunteți obligat prin lege să obțineți permisiunea proprietarului de a subînchiria. Acest lucru se aplică pentru orice perioadă de timp pentru care doriți să subînchiriați: fie că este pentru un weekend sau pentru șase luni.
O excepție de la această regulă este dacă închiriați o cameră într-un WG (cazare comună) și toți chiriașii sunt părți egale la contract. În acest caz, este posibil să subînchiriați camere individuale fără a fi nevoie să obțineți permisiunea proprietarului, dar ar fi totuși mai bine să-l informați.
Dacă încercați să vă închiriați locuința sau o cameră fără permisiunea proprietarului și veți fi depistat, puteți dat în judecată sau puteți fi dat afară din apartament înainte de perioada de preaviz convenită.
► Calvarul moștenirilor de familie – Ce se întâmplă dacă fratele tău nu vrea să vândă casa?
Poate proprietarul să refuze subînchirierea?
În cazul în care locatarul principal are un așa-zis „interes justificat” în subînchirierea unei părți din apartament, acesta poate cere ca proprietarul să fie de acord cu subînchirierea și chiar să ia măsuri legale sau să dobândească un drept special de reziliere a contractului de închiriere dacă refuză.
Cu toate acestea, acest drept se aplică doar unei subînchirieri a unei părți a apartamentului și nu întregului spațiu – în acest caz, proprietarul are dreptul de a spune nu subînchirierii.
La subînchirierea unei părți a unui apartament, interesul justificat trebuie să fie dintr-un motiv important, cum ar fi nevoia persoanei de a se muta temporar în străinătate pentru un loc de muncă sau din motive personale, sau un partener care se mută și chiriașul nu mai poate acoperi singur costurile de închiriere.
În general, proprietarii nu ar trebui să refuze cererea dvs. de subînchiriere decât dacă există motive întemeiate – de exemplu, dacă apartamentul este prea mic.
Proprietarul nu vă poate respinge cererea de subînchiriere fără un motiv întemeiat și, dacă o face, puteți obține un drept special de a vă rezilia contractul de închiriere și chiar puteți îl da în judecată pentru încălcarea dreptului de subînchiriere.
Ce informații trebuie să-i furnizez proprietarului meu?
Indiferent dacă închiriați o cameră sau întregul apartament, va trebui să oferiți proprietarului următoarele informații:
- Cine se mută
- Pentru cât timp vei închiria
- Din ce motiv intenționați să subînchiriați
Dacă doriți să înființați un WG (Wohngemeinschaft sau apartament comun) în calitate de chiriaș principal, ar trebui să discutați acest lucru cu proprietarul în prealabil, deoarece poate merita să schimbați statutul apartamentului într-o locuință comună în contractul principal de închiriere. În acest fel, nu va trebui să trimiteți o nouă cerere de fiecare dată când se mută un nou coleg de cameră.
Am nevoie de un contract de închiriere special?
Dacă urmează să subînchiriați apartamentul, cu siguranță merită să aveți un contract.
Un contract între chiriașul principal și subchiriaș este complet separat de contractul dintre chiriașul principal și proprietar, astfel încât toate responsabilitățile care decurg din contractul de subînchiriere vor reveni asupra dvs. și nu a proprietarului.
În același timp, în calitate de chiriaș principal, veți fi în continuare răspunzător față de proprietar pentru orice prejudiciu cauzat de sublocatar, așa că cel mai bine este să includeți o clauză în contractul de subînchiriere care să precizeze modul în care va fi acoperit acest lucru și, de asemenea, pentru a vă asigura că subchiriașul dumneavoastră are asigurare de răspundere civilă.
Există o mulțime de site-uri web care oferă șabloane de contracte de subînchiriere pe care să le utilizați și ar trebui să vă asigurați că în contractul dvs. sunt incluse următoarele informații:
- Datele personale ale sublocatarului
- Costul de subînchiriere și orice taxe pentru servicii
- Când urmează să fie plătite
- Ce camere pot fi folosite
- Câte chei au fost predate
- Detalii despre o eventuală garanție
- Starea apartamentului închiriat
- Reguli ale casei, cum ar fi fumatul interzis, animalele de companie etc.
- Răspunderea pentru eventuale daune
Câți bani puteți încasa?
De obicei, puteți negocia singur prețul de subînchiriere, dar ar trebui să aveți grijă să nu depășiți limita de închiriere pe metru pătrat pentru zona dvs. Dacă percepeți peste această sumă și subchiriașul dvs. află, acesta are dreptul să solicite prețul de închiriere la metru pătrat local și poate fi necesar să îi rambursați suma totală a chiriei plătite în exces.
Dacă subînchiriați un apartament mobilat, puteți adăuga o taxă suplimentară în funcție de ceea ce veți lăsa în apartamentul dvs. De asemenea, ar trebui să luați în considerare costurile cu energie și apă.
Trebuie să obțin acordul autorităților locale?
În unele cazuri, va trebui, de asemenea, să obțineți permisiunea de a subînchiria de la autoritățile locale pentru a vă închiria locul.
Dacă subînchiriați în Berlin sau Frankfurt, de exemplu, și doriți să faceți publicitate apartamentului dvs. pentru închirieri de vacanță, trebuie să obțineți mai întâi aprobarea.
Dacă mergeți mai departe și închiriați pe un site precum Air BnB fără aprobare, vă puteți aștepta să plătiți o amendă uriașă. Deși cea mai mare amendă posibilă de 500.000 de euro este puțin probabilă, există numeroase rapoarte despre oameni care primesc amenzi în Germania de câteva mii de euro.
Un alt lucru important de reținut este că, dacă obțineți un profit mai mare de 520 € într-un an din subînchiriere, trebuie să includeți acest lucru în declarația fiscală.
Poate proprietarul să ceară să plătesc suplimentar?
Dacă un proprietar permite subînchirierea, acesta poate cere și o parte din venitul suplimentar de la chiriașul principal. Cuantumul suprataxelor nu poate depăși însă 25 la sută din subînchiriere.