Trucuri pe care să le știi pentru cumpărarea unei case. „Îmi trebuie avocat?” sau „îmi trebuie NIE”?, „Trebuie să fiu rezident în Spania” sau „Pot să plătesc mai puțin decât e valoarea casei?” sunt numai câteva din întrebările celor care doresc să cumpere un imobil în Spania. Este tot mai frecvent ca românii să achiziționeze aici bunuri imobile. Acest lucru este determinat de mai mulți factori, pe lângă cei culturali și gastronomici: infrastructuri impecabile, servicii de calitate, ospitalitatea spaniolilor și, nu un ultimul rând, clima. Spania continuă să îi atragă ca un magnet pe români, care vor să se mute din România dar și din Germania, Marea Britanie sau țările nordice.Informații oferite în exclusivitate pentru cititorii Ziarului Românesc de către Alexandru Lazăr, avocat la Baroul din Barcelona și Insulele Baleare. (Continuați să citiți după fotografie)
Citește și: Pensii mai mari de azi. Cât primesc în plus pensionarii, după indexare
Trucuri pe care să le știi pentru cumpărarea unei case
„Am nevoie de avocat?” – Conform legii nu este necesar să fiți asistat de avocat, dar este recomandabil. De ce? Pentru că intervenția sa este una preventivă. Previne pierderea garanției inițiale date, poate realiza procesul de Due Diligence/revizuire de documentație și previne investiția într-un imobil care pare ceea ce căutați dar care are vicii juridice ascunse.
„Am nevoie să fiu rezident în Spania? Am nevoie de NIE?„- Nu, pentru a achiziționa un imobil în Spania nu trebuie să fiți rezident. Legat de a doua parte a întrebării, confirm că este necesară obținerea unui număr NIE. Depinzând de situația dumneavoastră va fi un NIE de rezident sau un NIE de nerezident. Dacă nu sunteți rezident în Spania, cel mai frecvent este să optați pentru NIE pentru nerezidenți. De ce este necesar? Deoarece trebuie să puteți înscrieți la cartea funciară/Registro de la Propriedad bunul imobil achiziționat. Fără faimosul NIE nu va fi permisa înscriere chiar daca tranzacția s-a autorizat la notar. (Continuați să citiți după fotografie) >>> Citește și: Cu acest truc veți fi mai pregătit pentru viața de pensionar
Expertul dezvăluie: Ce trebuie să știi despre achiziționarea imobilelor în Spania
„Trebuie să am cont bancar deschis în Spania?” – În majoritatea forumurilor veți găsi un răspuns afirmativ la această întrebare. Însă nu există un temei legal în baza căruia să răspundem afirmativ. Astfel răspunsul este nu, dar în practică este mai rapid, deoarece Banca locală spaniolă efectuează și verificarea provenienței băniilor și astfel toată operațiunea decurge mai rapid dacă aveți cont în Spania decât dacă ați efectuat transferul din cont din altă țară.
„Cât durează toată operațiunea?” Evident: depinde la caz la caz, dar de la semnarea rezervei până la semnarea contractului de vânzare cumpărare și înscrierea în registru durează în medie 2 luni. Cu cât dosarul este mai bine pregătit, aveți un check list, și sunteți asistați de profesioniști este mai probabil ca totul să decurgă mult mai rapid și mai eficient. Operațiunea se împarte în faza precontractuală, rezerva și faza contractuală și înscrierea în Cartea Funciară.
„Ce tipuri de imobile sunt cele mai tranzacționate?” – Evident, depinde de obiectivul fiecărui client. Le putem împărți în trei mari categorii: A doua reședință – de vacanță, Activ imobiliar pentru investiție – turistic/reforme și vânzare, reședință principală. La rândul lor, fiecare din aceste 3 categorii se împart în trei ramuri principale: Bunuri cu valoare până în 180.000€, bunuri de gama medie între 180.000 și până în 800.000 sau bunuri exclusive de la 1 milion de euro în sus.
Achiziționarea unui imobil în Spania: Avocatul explică trucurile
„După ce am realizat rezerva semnez automat contractul de vânzare cumpărare?” Nu. După semnare contractului de rezervă se deschide perioada de Due diligence în care cereți documentația necesară și echipa care vă asistă analizează documentele și emite un raport în urma căruia decideți să mergeți mai departe cu operațiunea sau să reziliați contractul de rezervă.
„Vânzătorul vă oferă să treceți în contract un preț mai mic să plătiți o parte în bani lichizi. Este corect?” Răspunsul este categoric NU. Astfel de acorduri sunt fraudă fiscală și pot veni direct împotriva intereselor dumneavoastră. În eventualitatea în care veți reclama responsabilitate vânzătorului și cereți nulitatea actului și/sau restituirea sumei, dacă în contract ați declarat că ați plătit 100.000 deși în realitate ați plătit 120.000, vânzătorul vă va înapoia doar 100.000. Va fi dificil, dacă nu imposibil, să probați în instanță că ați plătit restul sumei în bani lichizi.
Onorariile de plătit
„Ce taxe/onorarii trebuie plătite?” Taxe la semnare: Notar și Registrul Proprietății/Cartea Funciară: aproximativ 2% din valoarea imobilului ITP (Impuesto Transmisiones Patriomoniales) 10% – aplică dacă bunul este la mâna a doua TVA 10%: dacă este nou imobilul și are maxim 2 locuri de parcare anexate. Dacă aplică TVA nu aplică ITP dar aplică AJD (Actos Juridicos Documentados) care este de 1,5%. Dacă imobilul este parcare sau local comercial aplică TVA de 21%, la care se adaugă 1,5% AJD. De adăugat onorariul agentului imobiliar în mod normal un % din suma totală care oscilează depinzând de operațiune) și al avocatului (depinde de casa de avocatură dar în cazul nostru, spre exemplu, este un preț fix independent de prețul imobilului).
„Pot închiria în regim turistic orice apartament în Spania?”
Taxe de plătit după ce sunteți proprietar – Dacă imobilul îl folosește proprietarul: se prezintă anual declarația de venit pentru ne rezidenți. Dacă bunul spre exemplu o valoare de 300.000 € trebuie sa se plătească aproximativ 800€/an. Dacă imobilul se folosește pentru închiriere: se prezintă trimestru declarație și se plătește 24% din suma obținută din chirie. De văzut Convenția de evitare a dublei impozitări dacă proprietarul este rezident fiscal în alt stat, spre exemplu România. Astfel, dacă convenția o permite se poate deduce din suma de plătit în Spania – 24% – sumă ce trebuie plătită în țara de origine.
„Pot închiria în regim turistic orice apartament în Spania?” – Răspunsul depinde de zona în care se afla imobilul și dacă Primăria sau Comunitatea Autonomă a decis limitarea acestui drept al proprietarilor. Astfel sunt zone în care este nevoie de licența turistică. Dar, pe de altă parte, sunt zone în care chiar dacă se
permite închirierea celor care au licența turistică, acestea sunt limitate ca număr și nu se mai emit noi licențe. Astfel este imperios să contați cu sprijinul unui profesionist ca să analizeze și acest aspect dacă achiziția o realizați cu scop de investiție.
Fenomenul okupas și soluții
„Am auzit că fenomenul ocupa este unul răspândit în Spania și îmi poate afecta negativ investiția. Este corect? Exista măsuri pentru a preveni acest lucru?” – Există acest fenomen dar cu prevenția adecvată nu vă va afecta investiția. Această prevenție este în doi pași: primul de achiziție de alarmă conectată la Poliție. Astfel dacă alarma este activată Politia intervine rapid și evacuează intrușii. Apoi, asigurare pentru rău platnici.
Aceste asigurări oferea următoarea soluție: despăgubesc proprietarul cu chiria pe 1 an de când chiriașul nu mai plătește și acoperă cheltuielile juridice pentru a executa in instanță chiriașul și a-l scoate din imobil. Costul asigurării este aproximativ luna de chirie/an. Pe toata durata achiziției, începând de la faza precontractuală, recomandăm să contați cu serviciile unui avocat deoarece condițiile din toate contractele ce vor fi semnate, documentele, informațiile și negocierile trebuie să vă asigurați că vor corespunde dorințelor și intereselor dumneavoastră.
Cine este Alexandru Lazăr?
De știut: Alexandru Lazăr este Avocat, membru al barourilor din Barcelona, încă din 2009, și Baleare, din 2019, Profesor de Drept la Universități din Spania precum ESADE, Pompeu Fabra, ISDE, Director Academic al Masterului în Compliance Economist & Jurist School. Alexandru Lazăr poate fi contactat în Aribau, 175, Pral. 1B – 08036 Barcelona, Margarida Caimari, 24, Entl., 07005 Palma: telefon +34655837261 sau email [email protected]. Web: www.intlaw.eu