Un caz din Hamburg a readus în prim-plan o problemă care afectează mii de chiriași din Germania: ce se întâmplă atunci când Jobcenter, instituția care acoperă partea de chirie pentru persoanele aflate în dificultăți financiare, plătește în mod repetat cu întârziere? Mulți consideră că, nefiind ei direct responsabili pentru plata lunară, nu pot suporta consecințele legale. Însă această percepție este una greșită.
O proprietară din Hamburg a decis să își evacueze fără preaviz chiriașa și pe cele două fiice adulte ale acesteia, după ce timp îndelungat plățile au sosit neregulat, parțial sau chiar cu săptămâni întârziere. Deși Jobcenter acoperea cea mai mare parte din chirie, întârzierile au devenit imposibil de gestionat pentru proprietară, care a emis avertizări, a inițiat o procedură de somație și, în cele din urmă, a reziliat contractul.
Procesul a ajuns în fața instanțelor, cu hotărâri contradictorii: Judecătoria i-a dat dreptate proprietarei, în timp ce Tribunalul Regional din Hamburg a anulat decizia, argumentând că chiriașa nu poate fi considerată vinovată, deoarece Jobcenter nu este „îndeplinitorul obligațiilor” în numele ei. Prin urmare, susținea instanța, o reziliere fără preaviz nu ar fi fost justificată. Cazul a ajuns în fața Curții Federale de Justiție (BGH), care a dat verdictul final, extrem de important atât pentru chiriași, cât și pentru proprietari.
CITIȚI ȘI ► Cât pot reține proprietarii din garanție la plecarea chiriașilor? Instanța din Germania clarifică situația
Chiar și fără vină, plata întârziată poate duce la reziliere fără preaviz
BGH (dosar VIII ZR 173/15) a infirmat decizia Tribunalului Regional și a stabilit un principiu clar: chiar dacă Jobcenter nu este considerat responsabil legal în locul chiriașului, iar greșelile instituției nu pot fi puse pe seama locatarului, „plata neregulată a chiriei” poate reprezenta în sine un motiv suficient pentru o evacuare fără preaviz.
Decizia subliniază că totul depinde de o evaluare globală a circumstanțelor, în special în situații în care întârzierile sunt frecvente, sumele restante sunt considerabile sau perioadele de neplată se extind pe durata mai multor săptămâni. Alte criterii decisive sunt dependența proprietarului de venitul lunar din chirie – de exemplu, pentru plata unor rate bancare – sau volumul administrativ nejustificat creat atunci când banii sosesc în etape.
În cazul de față, instanța a observat un aspect esențial: chiriașei i se mai reziliase un contract anterior din cauza restanțelor, însă acea reziliere fusese anulată doar datorită unei plăți efectuate în perioada de grație. Faptul că, la scurt timp după aceea, au urmat din nou întârzieri repetate, a cântărit semnificativ în evaluarea Curții.
Dovada efortului de plată revine chiriașului
BGH a stabilit și un alt element important: în momentul în care se constată o încălcare a obligațiilor contractuale, se prezumă existența unei culpe din partea chiriașului. Faptul că cineva depinde de ajutorul statului nu îl exonerează automat. Din contră, chiriașul trebuie să dovedească faptul că a făcut tot ceea ce era omenește posibil pentru a preveni întârzierile: depunerea la timp a actelor necesare, solicitarea în termen a prestațiilor, insistențe scrise către Jobcenter atunci când apar disfuncționalități și mai ales măsuri urgente după primirea unei notificări de avertizare, în care se atrage atenția că următoarea întârziere poate duce la evacuare. Tribunalul Regional nu verificase deloc aceste aspecte, ceea ce – subliniază BGH – a reprezentat o eroare gravă de judecată.
Concluzie: Jobcenter nu este un scut pentru chiriași
Decizia instanței supreme arată clar că, deși Jobcenter nu acționează ca reprezentant legal al chiriașului, întârzierile repetate și nejustificate pot totuși justifica o reziliere fără preaviz, inclusiv atunci când chiriașul nu este direct vinovat.
Citiți și: Chiriași români, coșmarul proprietarilor din München: ani de neplată și zeci de mii de euro daune
Ce înseamnă hotărârea pentru chiriași și proprietari
Pentru chiriași:
– Sprijinul Jobcenter nu protejează automat împotriva rezilierii.
– Trebuie păstrate dovezi clare că s-au făcut toate demersurile necesare pentru asigurarea plăților la timp.
– Fiecare avertizare trebuie tratată cu maximă seriozitate, iar comunicarea cu Jobcenter trebuie urgentată și documentată.
Pentru proprietari:
– Întârzierile repetate ale plăților din partea Jobcenter nu trebuie acceptat obligatoriu.
– Rezilierile pot fi justificate atunci când întârzierile devin semnificative.
– Rămâne importantă documentarea completă și emiterea prealabilă a unei avertizări.