Chirie de 700-1000 de euro sau rată pentru propria locuință în Germania?
Adrian Daina este unul dintre puținii români recunoscuți și atestați de statul german să ofere consiliere în domeniul creditelor bancare. O temă de interes pentru mii de conaționali care văd Germania drept a doua lor țară..
„Nu există creditul perfect! Doar creditul potrivit. Un credit luat „cu cap” ne ajută să rezolvam o situație, un credit luat fără rost ne bagă în multe probleme” -Adrian Daina.
Una dintre locuințele nelocuite din România e a mea
Una dintre locuințele nelocuite din România e a mea. Trei camere, etaj intermediar, bloc nou, zonă bună. Apartament mobilat, cu de toate în el. Mai puțin locatari.
Și ca a mea sunt multe altele. Sute de mii, milioane de locuințe. Proprietarii lor muncesc în alte țări și plătesc sute de euro lună de lună să stea în apartamentele altora.
Pentru că în România mai bine de jumatate din salariul meu mergea la bancă, iar leafa dispărea aproape toată la câteva zile după ce o luam. Iar gândul că mai aveam de plătit vreo 27 de ani din cei 30 de ani, imi epuizase și ultimele resurse de optimism cu care, încrezator că vor veni vremuri mai bune, am semnat actele de credit.
După perioada de acomodare în Germania, într-o țară în care, de la sistemul de sănătate la cel de protecție socială, toate sunt, chiar și cu anumite deficiențe, mult peste ceea ce îți oferă propria tara, atunci e clar de ce din ce în ce mai mulți români se gândesc să se stabilească aici. Cel puțin pentru o vreme, spun mulți, însă o dată cu trecerea timpului întoarcerea acasă pare un obiectiv tot mai îndepărtat. Și atunci încep să apară si planurile. Mobilă nouă, poate o mașină nouă, de ce nu propria locuință?
Iar de cele mai multe ori, pentru a ne realiza planurile ajungem din nou la bancă. Pe meleaguri nemțești, de data aceasta.
Există și în Germania români, e drept nu mulți, specializati tocmai în acest domeniu, al creditelor bancare, iar unul dintre ei este Adrian Daina.
Bine, “specialisti” sunt mulți, la ce nu se pricepe românul?!, dar școlarizați și recunoscuți de statul german, cu patalama, autorizați să lucreze în domeniul bancar, pe credite, doar cațiva.
- „Dobânzile sunt în majoritatea cazurilor mai mici ca în România”
Pe Adrian Daina îl cunosc de ceva vreme, după ce în urmă cu aproape un an am scris despre o echipă de români, desemnați de cea mai mare bancă germană, Deutsche Bank, drept cei mai buni consultanți de credite private din Bayern în 2017. Adrian și soția sa, Mariana, ambii din Sibiu, veniti in Germania, la Muenchen, în urmă cu aproximativ 4-5 ani, au reușit să creeze o echipă de consultanti financiari, toți români, iar distincția din partea Deutsche Bank reprezintă dovada calității muncii lor.
Inclusiv pagina de Facebook a celor doi soti „Mariana & Adrian Daina –Birou de Credite si Asigurari“ este pe primul loc în topul paginilor românești din Germania pe acest domeniu de activitate.
Ne-am reîntâlnit la începutul acestei luni la un eveniment organizat de consulatul de la München cu ocazia Zilei Naționale a României. Din vorbă în vorbă am aflat că de ceva vreme, după o perioadă deloc ușoară de școlarizare, Adrian a obținut calificarea de“Allfinanzberater” din partea IHK München ( Die Industrie –und Handelskammern). Cu alte cuvinte, că am întrebat și eu cu ce se mănâncă, tânărul originar din Sibiu este acreditat sa consilieze clienți în asigurări, investiții la bursă și credite.
Numai bun, am zis, să discutăm despre tema creditelor în Germania, o temă de interes pentru mii de conaționali. Evident, atât cât poate încăpea într-un articol de ziar.
– Hai să începem de la următoarea ipoteză: Aș vrea să împrumut 15.000 -20.000 de euro!
Adrian Daina: „ Bun. Pentru început, reține te rog că în Germania, creditele se împart în trei categorii principale: credite de nevoi personale (creditele private de consum), creditele pentru leasing auto și creditele imobiliare. Pentru creditele de nevoi personale, nu e nevoie de un scop anume pentru folosirea banilor. Tu vrei o anumită sumă de la bancă. 15.000 de euro, după exemplul tău. Instituțiile financiare din Germania îți analizează situația financiară prin prisma venitului, a cheltuielilor lunare și a bonității pe care o ai în Schufa. Dacă e totul în regulă, în câteva zile primești suma”
- Cât ar trebui să plătesc lunar și pe ce perioadă?
Adrian Daina: „Cuantumul ratelor și perioada acestora se stabilește pentru fiecare caz în parte. De exemplu, tu la 15.000 de euro luați de la bancă poți să plătești o rată mai mare sau mai mică decât ar plăti pentru aceeași sumă un alt client. Și perioadele pot diferi de asemenea. Totul depinde de acea analiză a situației financiare a fiecărui solicitant, analiză pe care o face banca. Cert este că în majoritatea cazurilor dobânda e mai mică decât în România“.
- Pare destul de simplu.
AD: „În principiu, este destul de simplu. Totuși, evaluarea băncii este foarte importantă. Contul fiecăruia dintre noi este ca o radiografie, să spun așa. Avantaje: un minim de 6 luni vechime la locul de muncă și un venit decent prin care se poate demonstra posibilitatea de a acoperi viitoarea rată, dar și cheltuielile de zi cu zi. Pentru sume mai mici, se poate solicita și un DispoKredit (descoperirea de cont) adică banca acordă clientului în funcție de venitul acestuia posibilitatea de a merge în minus pe cont cu până la 2, 3 salarii lunare“
“Creditul auto este in topul preferințelor românilor, dar frecvent apar și multe probleme”
–Următoarea ipoteză: Vreau mașină! Și una scumpă!
AD: „Mulți români stabiliți în Germania au accesat un credit pentru cumparerea unui autovehicul (leasing auto), însă o parte dintre aceștia nu au luat în calcul faptul că până achitarea creditului,
banca reține cartea de identitate a autovehicului. Abia după plata ultimei rate clientul intră in posesia cărții autovehiculului și poate vinde mașina. Așa au ajuns unii în situații în care și-au făcut credite pentru mașini mult prea scumpe vizavi de veniturile lor, mașini pe care nu și le-au mai permis ulteior, însă nici nu le puteau vinde.
Există și excepții, când banca acceptă o preluare de contract sau așa numită cesionare de contract, însă doar pentru anumite contracte și doar dacă banca este de acord cu situația financiară a celui ce dorește să preia contractul. În general și acest tip de credit se acordă relativ ușor având în vedere că există mașina ca și garanție pentru bancă . Creditul auto este în topul preferințelor romanilor, dar frecvent apar si multe probleme”.
„Dacă nu mai pot plăti rata pentru creditul imobiliar, banca vinde casa și asta e…”
-O locuință proprie în Germania! Un vis imposibil?
AD: Așadar, te-ai decis pentru un credit imobiliar. (râde) Să știi că sunt mulți români care și-au achiziționat locuințe în Germania. Și nu erau milionari. Nu e ușor, dar nici imposibil. În vederea accesării unui credit imobiliar, analiza pe situația clientului este mult mai riguroasă și are la bază stabilirea clară a posibilităților clientului de a returna creditul pe toată durata acestuia.
Banca ia în calcul inclusiv faptul că, după 5, 10 sau 15 ani, dobânda ar putea crește cu un anumit procent sau că, până la achitarea creditului, ai ieși la pensie, să spunem, caz în care verifică pe baza estimărilor Oficiului german de pensii dacă ai putea plăti rata și din statutul de pensionar, fără să fie prea împovărător pentru tine. Interesul băncii este în primul rând ca tu să reușești să achiți creditul dat.
- Ce ar constitui un avantaj?
AD: „Să ai deja un avans. Și dintre exemplele de care îți spuneam, de români care și-au achiziționat propriile locuințe în Germania prin credite imobiliare, o bună parte au avut un capital propriu de 10-20% din valoarea imobilului. Acest aspect influențează serios și procentul dobânzii pentru creditul imobiliar”.
- Decât chirie de 800 – 1000 de euro pe lună, mai bine rată la propria casă. Cam asa gândesc mulți, nu?
AD: „Da, am auzit-o des. Sună bine, în principiu este corect, dar nu se potrivește întotdeauna cu posibilitățile reale ale clienților. În general o astfel de decizie implica pe lângă confortul propriei locuințe din punctul meu de vedere o raspundere majoră și un act de responsabilitate pentru viitorul familiei. Mulți gândesc cam așa: “ce am de pierdut: dacă nu mai pot plăti rata pentru creditul imobiliar, banca vinde casa și asta e “. Acesta situație nu este atât de simplă precum pare, iar în realitate este doar parțial adevărată. De cele mai multe ori după o astfel de acțiune, banca solicită daune pentru nerespectarea contractului și se poate ajunge in situația nedorită, însă foarte probabilă, “și fără casă și datori la bancă”. De aceea, detaliile legate de condițiile obținerii unui credit imobiliar trebuiesc discutate și analizate atent, individual cu fiecare client în parte. Creditul imobiliar nu trebuie sa fie pentru toți solicitanții la fel, el trebuie sa fie astfel conceput încât sa țină cont de fiecare client în parte. Doar atunci când știm atât avantajele, cât și riscurile ce decurg dintr-un asemenea contract, atunci e indicat să accesăm un credit imobiliar. În fiecare dintre aceste forme de creditare, există atât avantaje, dar și dezavantaje. Nu există creditul perfect! Există doar creditul potrivit situației și necesităților pe care fiecare dintre noi le avem la un moment dat”.
„Am fost la bancă și am fost refuzat fără motiv”
–Cu ce probleme se confruntă conaționalii noștri în raport cu băncile germane?
AD: „O parte dintre cei care ajung la noi, în special cei mai nou veniți în Germania, ne spun că le-au fost respinse solicitările de credite. “Am fost la bancă și am fost refuzat fără motiv” sau “De ce nu am primit credit nu înțeleg, pentru că nu am făcut nimic rău in Germania?”. Nu trebuie neaparat să fii făcut ceva rău ca să îți fie respinsă cererea de acreditare. Totul ține de modul în care suntem organizați financiar.
Trebuie să onorăm contractele încheiate în Germania, adică să le plătim la timp, iar ideal este ca plățile sa fie făcute din contul bancar, astfel rămân in istoricul extrasului de cont.
Un contract de chirie pe numele nostru reprezintă de asemenea un aspect important și arată instituțiilor financiare că avem planuri serioase în Germania și ne întărește credibilitatea în fața băncilor.
Primirea salariului în cont și nu „în mână”, iar acesta să corespundă întotdeauna exact cu ceea ce scrie și pe fluturasul de salariu. Inclusiv adresa să corespundă. De foarte multe ori clienții uită să anunțe instituțiile germane sau angajatorul că au un domiciliu nou. Un aspect care pare insignifiant la prima vedere, însă în realitate este foarte important”
-Dacă mai am un credit?
A.D. : „Trebuie doar să fie plătit la timp de fiecare dată. Nu este nimic rău în a avea o rată, atâta timp când o plătim la timp. Din contră, orice bancă își dorește un client cu un istoric bun, ce dovedește seriozitate și responsabilitate în respectarea unui contract”.
- Ce motive de respingere ar mai fi?
A.D. : „Sunt multe situații în care unele greșeli, aparent banale, au dus la respingerea unor solicitări de credite. Așa cum arătam și anterior, plătiți în general ce aveți de plătit direct din cont! Astfel, tranzacțiile sunt transparente și firești . O greșeală des întâlnită în rândul celor nou veniți în Germania este retragerea aproape în totalitate a banilor din cont imediat după ce își primesc salariul. Este o situație pe care instituțiile germane o privesc cu suspiciune și neîncredere, deci cel puțin plățile principale este necesar sa fie făcute din contul bancar.
Un alt aspect important este evitarea situației de a avea “Rücklaschrift” în conturi. Spre exemplu: am încheiat un contract de internet sau pentru oricare alt serviciu și am semnat SEPA prin care sunt de acord ca respectiva instituție să-mi retragă banii în data de 15 a lunii din cont automat, însă la data respectiva nu sunt bani în cont . Chiar dacă ulterior plătim suma respectiva această situație ne reduce bonitatea și este de fapt unul dintre motivele care stau la baza refuzului unui credit”.
- Adrian, care este rolul unui consilier financiar? De ce nu ar merge clienții direct la bancă?
A.D. : “În toată această poveste a creditării, fie că este vorba de un credit privat, de leasing auto sau imobiliar, rolul consultantului este unul foarte important. Pentru că interesul nostru nu este neaparat ca tu sau altcineva să ia pur și simplu creditul și noi să luăm acel comision de la bancă –atenție, nu de la client. Nu, interesul nostru e ca tu să accesezi creditul potrivit pentru tine și să reușești să-l duci până la capăt. Pentru că dacă tu, de exemplu, nu îți mai plătești creditul, din diverse motive, și noi avem de suferit, o dată în relația cu respectiva bancă, apoi în perspectiva următoarelor tranzacții, indicele de calitate a muncii noastre, să spun așa, fiind afectat de fiecare dată când un client ajunge în imposibilitate de plată”.
- Un sfat pentru toți cei care se gândesc să ia un credit?
A.D.: „Accesați un credit atunci când vi-l puteți permite și având un obiectiv bine definit in folosirea banilor împrumutați! Un credit luat „cu cap” ne ajută să rezolvam o situație, un credit luat fără rost ne bagă în multe probleme. Îi mai sfătuiesc să apeleze la persoane școlarizate și autorizate pe acest domeniu. Pe cartea de vizită a oricărui consultant financiar trebuie să scrie, pe lângă datele de identificare, și numărul paragrafului pentru activitatea pe care este autorizat să o desfășoare: pentru credite private – 34c , pentru investiții-34f, iar pentru credite imobiliare – 34i. Recomandarea mea: solicitați întotdeauna cartea de vizită a consultantului și întrebați dacă este autorizat să poarte o discuție pe tema creditării și astfel veți fi feriți de “sfaturi la întâmplare”.
Sergiu RUSU/ München