O decizie recentă a unei instanțe din Berlin ar putea avea un impact major asupra pieței imobiliare din Germania și asupra a mii de chiriași. Gigantul imobiliar Vonovia a suferit o înfrângere în instanță, iar în urma verdictului, chiriașii ar putea avea dreptul să recupereze câteva sute de euro plătiți în plus pentru costurile de întreținere.
Calculul a fost publicat de platforma independentă de consultanță financiară Finanztip, care atrage atenția că mulți chiriași ar putea fi afectați de taxe suplimentare nejustificat de mari, în special în ceea ce privește costurile de asigurare.
Hotărârea a fost pronunțată de Judecătoria Schöneberg, care a decis că firma GSW Immobilien AG, parte a grupului Vonovia, a încălcat principiul economicității prin costuri de asigurare prea ridicate (Az. 11 C 357/25). Verdictul ar putea deveni un precedent important pentru multe alte contracte de închiriere.
Chiriașii nu trebuie să accepte costuri exagerate
În Germania, proprietarii sunt obligați prin lege să acționeze într-un mod economic și să transfere către chiriași doar cheltuieli de exploatare rezonabile. Dacă anumite costuri sunt mult peste media regională, chiriașii nu sunt obligați să le accepte.
„Dacă proprietarii facturează costuri de asigurare semnificativ mai mari decât cele obișnuite pe piață, este posibil să acționeze ilegal”, explică Dr. Britta Beate Schön, expert juridic la Finanztip. Aceasta subliniază că verdictul reprezintă „un semnal de avertizare pentru marii proprietari” și recomandă chiriașilor să își verifice cu atenție facturile anuale de întreținere și să solicite rambursarea sumelor exagerate.
Citiți și ► Contoarele de încălzire cu citire la distanță devin obligatorii în Germania. Când plătește chiriașul pentru instalarea lor
Cum pot chiriașii să afle dacă au plătit prea mult
Potrivit Finanztip, primul pas este compararea costurilor de asigurare cu valorile medii regionale. În Berlin, de exemplu, Senatul publică anual date oficiale. În alte regiuni, chiriașii pot consulta Betriebskostenspiegel, raportul privind costurile de exploatare realizat de Asociația Chiriașilor din Germania.
Datele Senatului arată că în 2024, chiriașii din Berlin au plătit în medie 0,23 euro pe metru pătrat pe lună pentru asigurări. Dacă în factura personală suma este semnificativ mai mare, chiriașii ar trebui să refacă calculele și să ceară explicații.
Un exemplu concret oferit de Finanztip arată că pentru un apartament de 60 m², un chiriaș Vonovia ar putea recupera pentru perioada 2021–2023 suma totală de 367,20 euro, deoarece compania a facturat în 2023 nu 0,23 euro, ci 0,45 euro pe metru pătrat. Trebuie reținut că aceste cereri sunt supuse termenului general de prescripție de trei ani.
Finanztip propune și o formulă simplă de calcul:
(Suma facturată – media regională) × suprafața locuinței × 12 = rambursare posibilă pe an.
Specialiștii recomandă verificarea și a facturii pentru anul 2024, deoarece eventualele taxe exagerate pot fi contestate.
În plus, chiriașii sunt sfătuiți să analizeze și alte poziții suspecte, precum costurile de curățenie sau întreținerea grădinii. De asemenea, cheltuielile administrative, reparațiile sau lucrările de întreținere nu pot fi transferate către chiriași.
Ultimul pas este solicitarea documentelor justificative, deoarece chiriașii au dreptul legal de a vedea facturile. Eventuala contestație trebuie depusă în scris în termen de 12 luni. Finanztip pune la dispoziție un ghid complet, precum și un model gratuit de scrisoare pentru contestarea costurilor, disponibil pe finanztip.de.